房产过户给子女新规,在世过户还是离世后办?极大差别需提早知道

悦己女性 2020-02-14

房产过户给子女新规,在世过户还是离世后办?差别极大须提早知道

房子,作为购房人的生活必需品,由于各种因素,近年来,房价一轮比一轮高,房子成为大多数普通老百姓家庭的最大宗资产。人都有老去的时候,如何把这笔巨大财富“传承”给子女们是一个必须面对的问题。中国人“儿女心”比较重,当离开以后,也希望子女的基础生活无忧,通过最简单、最省钱的方式完成房产过户是曾经所有购房人所期望的。

由于我国房地产起步晚,各种制度建设也相对不完善,比如国外早有成熟的做法,“遗嘱”分配房产是他们最常用的做法。但国人观念相对传统,对立遗嘱之事往往难以启齿。近年传说的“遗产税”也并未有进一步说法。本文梳理出房产过户给子女的最新规定,并结合家庭的实际情况,以最少的税费、最不易产生家庭纠纷和最恰当的时候,最终选择出最优的房产过户方式,父母、子女都须提早知道。

第1种,“生前买卖”过户

凡是买卖过房子的人都比较熟悉买卖过户方式,操作相对简单,生前买卖过户方式就是按此种方式操作即可。按照最新的房产买卖制度,房产买卖过户与房产价值、房产证获得时间、面积、套数等因素有关,主要税费包括个税、契税、增值税3个类种,分别为:

个税:若为普通住宅,房产交易总价的1%,若为非普通住宅,房产交易总价的2%;契税:

若满5唯一,房产面积小于90平米,契税为交易总价的1%,房产面积大于90平米,交易总价的1.5%,若为非唯一房产,则契税为房产交易总价的3%;增值税:房产证满2年,增值税免交,不满2年,则为房产交易总价的5.6%,也是买卖交易最大的一笔税费。另外,还有80元的登记费。

例如:同样以1套价值500万的普通房产为例,假如该套房产满5年,面积110平米(高于90,低于144),若通过买卖方式过户,则产生的税费分别为个税5万,契税7.5万,增值税免除。那么结果是,买卖过户产生的费用合计约12.5万元,相比前面讲的赠与过户费用少约40%。当然,买卖交易税费虽然时有变化,按照未来趋势,若增加持有环节税费,如房产税,势必会减少交易环节税费,未来的趋势是:买卖过户房产的费用只会逐步减少。

第2种,“生前赠与”过户

在日常生活中,人与人之前赠送一些物品,是不需要费用的,也属于正常现象。但是,房产赠与则不一样,根据相关制度要求,房产被列入不动产范畴,房产赠与会产生相应税费,各种税费加起来还不少。在实际办理过户时,当事方需要承担费用,主要包括个税、契税、评估费和公证费4大类种。好在个税于2009年给予免征。所以现在我们赠与房产就是后三项费用,比例分别为契税3%、评估费0.25%、公证费1%,计费基数为房产总值。

例如:1套总值500万的房产,通过赠与方式过户产生的契税为15万、评估费1.25万、公证费5万,三项费用合计过户费用为21.25万,确实不少,相比前面讲的买卖过户费用多约70%,一个普通家庭年收入也未必有这么多。价值500万以上的房产,在三四线城市要少些,而在一二线城市应该说是相当普遍,其实也仅是普通的民宅。加之未来房价还可能继续上涨,与之对应的房产赠与过户费用也会同按比例增加。

第3种,“离世后”过户

离世后过户,在国内是最常见的一种方式,主要还是受国人传统理念作用。一方面是因为子女难以启齿,让老人误会争夺家财,另一方面,老人也担心若房产在世时过户,万一子女后面又不孝顺。

由于我们没有真正意义上的遗产税,离世后过户房产方式,办理手续还是比较简单的,因为不需要像前面两种过户方式办理繁琐的手续和产生相关的税费,只需要缴纳几百到几千的登记费和公证费。

不过,离世后过户方式还有两个弊端:一个是若老人在世时没有立遗嘱安排好房产分配事宜,加之子女多,很多时候子女会因房产份额分配问题发生矛盾,如果某一个子女独自继承,还须要其他制度继承人书面放弃继承权利才行;另一个是离世后的房产属于“遗产”,若这套遗产属于继承人非唯一房产,再转卖这套房子还需交纳房产差额20%个税。

以上3种房产过户方式选择总结

在目前最新的过户制度下,通过对比3种房产过户方式可知,表面上看“离世后”过户方式最省钱手续也相对简单,实则不然,因为对于大多数购房人来说,通过继承过来的房产并不是自己的唯一房产,就算是唯一房产,若没满5年的情况下,仍需交纳房产差值20%的个税。分析来比较去,原来通过“买卖”过户的方式花钱最少、也容易操作,而且还没有遗留问题,是大多数普通老百姓(购房人)最佳的过户方式。

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